韩世同:明明是大鱼吃中鱼的吞并为何世茂福晟自称合作共赢?

楼市日日谈

2020年1月15日（第260期）

话题概要

被业内称为20年代第一个“世纪大并购”交易终于落地。

1月13日，世茂集团、福晟集团联手对外宣布全方位进行战略合作，并确认已签署战略合作协议。

双方成立了“世茂福晟”平台，由世茂海峡发展公司董事长兼执行总裁吕翼担任总裁。

世茂的副董事长兼总裁许世坛称，以前中国地产是“大鱼吃小鱼”的时代，下一步则是“大鱼吃大鱼”，甚至是整合的时代，将会更加残酷。

楼市观察家韩世同

这两天关于世茂集团收购福晟集团的消息传得沸沸扬扬。我找到了几篇报道，一篇是房地产导刊的报道，题目是《涉千亿资产！世茂全面整合福晟！中国地产进入大鱼吃大鱼时代！》。文章内容是1月13日世茂集团和福晟集团联手对外宣布全方位进行战略合作。

据房地产导刊报道，这次世茂集团跟福晟集团合作，主要还是在于福晟旧改的货值将近四千亿，而且重点是分布在粤港澳大湾区。而且，世茂还将对福晟的架构进行大调整。据澎湃新闻透露，目前福晟集团旗下现在的项目近全数停工，最终福晟将只留下约三分之一的员工。

世茂的副董事长兼总裁许世坛称，以前中国地产是“大鱼吃小鱼”的时代，下一步则是“大鱼吃大鱼”，甚至是整合的时代，将会更加残酷。另一方面他表示，这不能算是收购了福晟集团，而是合作关系，尝试大家搭建一个互补的平台。他说，合作是全方位的，不局限于房地产开发，还涉及商业领域。

对于外界质疑世茂是否“吃下”福晟的误读，许世坛解释了三个原因：第一，世茂并不会给出巨额并购款项，实际上福晟手中确实有1000多亿具备销售条件的存货，还有300多亿商业资产；第二，福晟面临的是短期流动性问题，需要把短期的钱换成长期的债，世茂会配合金融机构一起做这个事情；第三，“我们希望可以分四年来买，不要太快。”

丁祖昱也发了一篇文章，题目是《世茂&福晟收并购：百强房企进入大合作时代》。丁祖昱首先说，他在跨年发布会上，对2020年做出的十大预测依然滚烫，其中预测七就是关于兼并和收购的，当时他表示：以往的收并购可能更多的是“大鱼吃小鱼”，从2019年末开始，要出现“大鱼吃大鱼”的现象，未来“大鱼吃大鱼”的情况也会变得更频繁。世茂与福晟的合作只是一个开始，百强之间的大合作、大并购，也可能会变得越来越多。

丁祖昱先生还提供了2019年世茂近期兼并的一些项目，包括福晟和泰禾等等企业的资产的一份清单。2019年到现在为止收购的项目合计有21宗并购交易，涉及交易总价款202.14亿元。

另外，观点地产也有一篇报道，题目是《现场 | 许世坛：现在是大鱼吃大鱼的时代（实录）》。观点的这个报道还是比较客观中立的立场上对这件事的做了一个全面的报道，重点的是文章还发布了采访和整个新闻发布会的实录。

最后一篇是乐居财经的报道，题目是《吃下大鱼路走得更快》。文章也是讲涉及千亿的世茂与福晟的“世纪大并购”。文章概括，世茂吃下福晟这条“大鱼”可以获得以下几点优势：第一是做实大湾区龙头。福晟在大湾区储备货值4000亿，加上世茂原有4000亿，大湾区世茂整体就有万亿货值想象空间。第二是深度参与“旧改”。福晟在全国各地有很多城市更新项目，大湾区土地储备很多也是旧改资源。第三是获得“建筑”等多元化支持。福晟的一大特点就是旗下福建六建，为建筑工程和市政公用工程施工总承包双特级资质企业。此外福晟在物业、医疗等各多元领域都能给世茂以支撑构筑中国领先城市生活服务商的定位。

该文认为许世坛的世茂能吃得下大鱼也要有至少三点特别的优势：第一是强大的营销能力保证现金流充裕。第二是兼并大小鱼有经验。执行此次整合的世茂海峡，已经与泰禾、粤泰、万通、明发等进行了相关整合。第三是团队极强的执行力。负责自此整合的世茂海峡由福建出来的年轻人吕翼带队。这个团队在这一年当中收购了非常多的项目，实现了高效率高品质的转化。这是这篇文章的主要内容。

而我特别关注的是世茂明明是“大鱼吃大鱼”或者是“大鱼吃中鱼”，却偏要说成是合作共赢？许世坛解释的三点理由其实是不成立的，此次行动属于吞并是肯定的，差别只是一口吞下，还是分几口吞下而已。我查一下有关资料，世茂在香港和上海分别拥有两家上市公司，公司的发展规模大概是位列排行榜前九，也就是十强之内的。福晟的排名位置变化是比较大的。我看到福晟2018年一个排行榜是36位。2019年的排行榜有的是排在42位，也有的排行榜是52位，甚至是61位，这个要看它是按权益还是按操盘。

所以，实际上“大鱼吃大鱼”这一说应该可以改换成“大鱼吃中鱼”可能更为贴切一点。第一梯队的前十的梯队就把前50强的企业兼并了。明明是兼并了，但是却要以“合作双赢”的合作平台的方式示人。实际上，这就是非常典型的兼并收购，因为福晟基本上属于名存实亡，连架构也要全部换调，人员基本上2/3要被炒鱿鱼。我觉得之所以有这样的说法，可能还是世茂还要依赖一下福晟，因为福晟目前最大的货值还是在旧改项目。在这一业务板块，其实世茂是不强的，他们也没有经验。如果一下就是全盘收购的话，可能就没法跟进和处理这些旧改的事情。而世茂比较强的可能是他们在资本市场方面，尤其融资的渠道会比较好，融资成本也比较低。

另外，虽然世茂的大老板许荣茂是福建泉州人，但他的世茂实际上是港资企业。他们企业的DNA是与福晟这一本土的闵商发展起来的DNA是不一样的，因为港资企业还是比较稳健的，市场化的能力和运营能力非常强大。这是这两家企业的根本差别。所以，世茂他们相对是比较稳健的，但是福晟肯定是过于冒进、过于激进，导致自己的现金流短缺和负债过大，以至于不得不让世茂在这样的情况下兼并收购。甚至据说福晟已经要面临和申请破产，在这种情况下福晟才不得不求助于世茂。

世茂之所以将这次兼并收购说是“合作”，我觉得可能多多少少有点“假惺惺”的意味。如果世茂是真心实意强强联联手合作的话，他们两家企业的地位应该是平等的。但是现在的地位显然是不平等的，世茂肯定是居于主导的地位，甚至是非常强势的地位；福晟的老板只能屈居从属的地位和身份。而且，世茂的少东家许世坛公开表示是“大鱼吃大鱼”，“大鱼吃大鱼”肯定是吞并的意思嘛。

我们再来看一下，世茂在这一年当中趁虚而入一些企业，像比较典型的是泰禾和粤泰都是出现了资金短缺，世茂就乘机收购了他们一些项目，而福晟几乎是全面整体的收购。这一系列的动作会不会造成世茂扩张过度？即便是“大鱼吃大鱼”会不会消化不良？如果未来的经济形势、楼市、金融出现大的变化可能世茂是难以应对的。

我看了一下世茂在三大领域，一是高端住宅，二是商业地产，三是酒店管理这三大领域，包括物业管理世茂都是非常强的。在这些方面，的确世茂在过往的这些发展历程当中，逐渐形成了非常强的实力。但是，在目前的经济处于下行，国际的形势也变化万千的情况下，采取如此大规模的收购兼并这样一种发展的战略，似乎还是存在很多问题的。就是资金、管理能力以及人财物等等方面，可能会因为过度的收购和扩张会导致力有不抵。所以，我觉得可能新一辈的这位少壮派的管理者，还是应该要听取老一辈创业经营者的经验和指点。

在目前，还是应该要适度的稳健一些，像万科在两年前就喊出“要活下去”的口号。肯定未来的世道是艰辛的，这应该是毋庸置疑的，现金为王可能是不二的选择。对于生存和发展而言，生存肯定是在第一位，而发展和扩张可能就应该退居二位。在这一点上，我觉得世茂可能是过于激进和进取了。但是机会难得，如果不是很大的风险，又能够获得很大的发展空间，这也未尝不可。但是，必须要在自己的能力所及的范围之内才能是万全之策。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

往期回顾

点击下方“楼市日日谈”查看更多

楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

为更好地把握房地产资讯，以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点，与经纪人共同探讨行业现象，敬请关注。

1、本栏目每天通过公众号发布。

2、欢迎各界朋友参与栏目话题，向韩博士提问，您可将问题编辑短信发送至：13710016012或在心湾睿智微信号留言。

3、栏目为原创内容，欢迎转载和载发，转载请注明出处。

4、媒体合作：13710016012，Annie。

塑造房地产中介行业

职业化和专业化

长按扫码关注我们